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München: Ø Kaufpreis 663.000 € – das 11,6‑Fache des Ø‑Jahreseinkommens von 56.976 €.
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Hamburg & Frankfurt: Ø Kaufpreise von 474.000 € (Hamburg, 9,4‑fach) und 454.000 € (Frankfurt, 8,0‑fach).
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Bezahlbarste Stadt: Pirmasens mit Ø Hauspreis 113.940 € und Faktor 2,76.
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Günstigstes Preis‑Einkommens‑Verhältnis: Salzgitter mit 2,68 (Ø Hauspreis 144.360 €, Einkommen 53.844 €).
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Spannweite: Vom 2,68‑fachen (Salzgitter) bis zum 11,6‑fachen (München) – ein Unterschied um den Faktor ≈ 4,3.
Berlin, 27. August 2025 – Eine neue Auswertung von ProspektGuru.de vergleicht Immobilienkaufpreise mit den durchschnittlichen Jahreseinkommen in ausgewählten deutschen Städten. Ergebnis: München führt das Preisniveau mit 663.000 € klar an (11,6‑fach des Einkommens), während am unteren Ende Pirmasens mit 113.940 € (Faktor 2,76) den Einstieg ins Eigentum deutlich erleichtert.
Die Untersuchung zeigt deutliche regionale Unterschiede: Metropolen und süddeutsche Städte liegen preislich vorn, während mehrere Städte in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet durch deutlich niedrigere Kaufpreis‑Einkommens‑Faktoren auffallen.
Hauptbefunde und Rankings
Top 10 der teuersten Städte
| Rang | Stadt | Ø Kaufpreis | Ø Jahresgehalt | Preis‑Einkommens‑Verhältnis |
|---|---|---|---|---|
| 1 | München | € 663.000 | € 56.976 | 11,6 |
| 2 | Hamburg | € 474.000 | € 50.423 | 9,4 |
| 3 | Frankfurt am Main | € 454.000 | € 56.467 | 8,0 |
| 4 | Potsdam | € 407.000 | € 41.829 | 9,7 |
| 5 | Freiburg im Breisgau | € 406.000 | € 47.000 | 8,6 |
| 6 | Heidelberg | € 405.000 | € 50.000 | 8,1 |
| 7 | Köln | € 399.000 | € 49.784 | 8,0 |
| 8 | Berlin | € 387.000 | € 47.283 | 8,2 |
| 9 | Regensburg | € 385.000 | € 45.000 | 8,2 |
| 10 | Stuttgart | € 364.000 | € 55.807 | 6,5 |
Einordnung: München ist beim Ø Kaufpreis ≈ 40 % teurer als Hamburg (Differenz 189.000 €). Unter den Top‑10 fällt Stuttgart mit dem niedrigsten Faktor (6,5) auf – trotz hoher Preise gleicht das überdurchschnittliche Einkommen (55.807 €) einen Teil der Last aus.
Top 10 der bezahlbarsten Städte
| Rang | Stadt | Ø Hauspreis | Ø Jahresgehalt | Verhältnis Hauspreis/Gehalt |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Pirmasens | € 113.940 | € 41.292 | 2,76 |
| 2 | Dessau‑Roßlau | € 117.000 | € 38.604 | 3,03 |
| 3 | Salzgitter | € 144.360 | € 53.844 | 2,68 |
| 4 | Suhl | € 144.360 | € 35.640 | 4,05 |
| 5 | Gelsenkirchen | € 144.450 | € 42.588 | 3,39 |
| 6 | Chemnitz | € 145.000 | € 37.728 | 3,84 |
| 7 | Hof | € 145.620 | € 37.392 | 3,89 |
| 8 | Emden | € 157.320 | € 45.756 | 3,44 |
| 9 | Wilhelmshaven | € 161.460 | € 41.628 | 3,88 |
| 10 | Gera | € 162.090 | € 34.284 | 4,73 |
Auffällig: Das niedrigste Preis‑Einkommens‑Verhältnis in der gesamten Betrachtung zeigt Salzgitter (2,68). Vier der zehn „bezahlbarsten“ Städte liegen in Ostdeutschland (Dessau‑Roßlau, Suhl, Chemnitz, Gera).
Stimmen von ProspektGuru.de
„Die Spanne vom 2,68‑fachen in Salzgitter bis zum 11,6‑fachen in München zeigt, wie unterschiedlich die Belastung beim Immobilienkauf in Deutschland ausfällt. Für viele Haushalte entscheidet nicht nur der Kaufpreis, sondern vor allem der Faktor zum Einkommen über die Machbarkeit des Erwerbs.“
— Hans Müller, Inhaber von ProspektGuru.de
„Wer kaufen möchte, sollte den Kaufpreis‑Einkommens‑Faktor im Blick behalten, Nebenkosten und einen Sicherheitspuffer einkalkulieren und den Suchradius auf mittelgroße Städte ausweiten. Oft ergeben sich dort deutlich bessere Einstiegschancen – ohne auf Lebensqualität verzichten zu müssen.“
— Hans Müller, Inhaber von ProspektGuru.de
Fazit
Die Daten zeigen ein klares Muster: Süd- und Metropolregionen (z. B. München, Hamburg, Frankfurt) stehen für hohe absolute Preise und hohe Faktoren, während mehrere Städte im Osten sowie klassische Industriestädte im Westen eine niedrigere Einstiegshürde bieten. Zudem verdeutlichen Beispiele wie Stuttgart (6,5) oder Wolfsburg (3,99 bei Ø Hauspreis 250.920 € und Ø Einkommen 62.856 €), dass höhere lokale Einkommen die Kaufkraft merklich verbessern können – selbst bei vergleichsweise hohen Kaufpreisen.
